Као код свих врста уговора, купопродајни уговор треба да има елементе који ће осигурати обе уговорне стране. У највећем броју случајева уговор о продаји, како га закон познаје, закључује се у усменој форми, али постоје ситуације у којима је неопходно да уговор добије и писмену форму. У овом тексту ћемо се позабавити састављањем купопродајног уговора, односно даћемо вам неколико савета којих треба да се придржавате да бисте саставили добар купопродајни уговор.
Шта је купопродајни уговор
Купопродајни уговор, као што му назив сам каже, јесте уговор између две стране о куповини, односно продаји. Иако за већину ствари које купујемо, односно продајемо, није потребно састављање уговора, за куповину или продају непокретности и неких других скупљих ствари, као што је нпр. аутомобил, потребно је саставити овакву врсту уговора, како ниједна од уговорних страна не би била оштећена у неким ситуацијама које могу да изазову пролем са предметом купопродаје. Уговор о продаји регулисан је Законом о облигационим односима, а њиме се продавац обавезује да ће пренети на купца право својине на продату ствар и у ту сврху му је предати, а купац се обавезује да ће платити цену у новцу и преузети купљену ствар. Уговор о купопродаји је најчешће закључен уговор у правном промету и у неким случајевима, као што је нпр. продаја непокретности, обавезна је писана форма јер је у супротном купопродајни уговор ништаван.
Које елементе купопродајни уговор мора да садржи
Уколико састављате купопродајни уговор, неопходно је да знате да су ствар и цена елементи који у њему морају да се нађу. Дакле, без ствари и цене, уговор се не може назвати купопродајним.
Купопродајни уговор ће бити ништаван ако је поменута ствар ван промета, а за продају ствари чији је промет ограничен важе посебни прописи. Важно је знати да, ако је ствар, о којој је уговор сачињен, пропала у часу закључења уговора о купопродаји, исти неће имати правно дејство. Такође, ако је ствар делимично пропала, купац има право да раскине уговор или да тражи снижење цене сразмерно степену оштећења или пропадања поменуте ствари.
Цена у купопродајном уговору мора да буде одређена или да се у њему налазе подаци на основу којих би могла да се одреди. У супротном, уговор није важећи, односно нема правно дејство. Уколико уговором о продаји у привреди цена није утврђена, нити постоје подаци којим би се могла утврдити, купац плаћа цену коју је продавац редовно наплаћивао у време закључења уговора, а у недостатку исте разумну цену, тачније текућу цену у време закључења уговора.
Иако се у Републици Србији плаћање, наплаћивање и пренос врши у динарима, цена непокретности може да буде изражена у еврима, према Закону о девизном пословању.
Уговор о купопродаји непокретности често садржи одредбу која се односи за заштиту од евикције, односно да продавац одговара ако на продатој ствари постоји право неког трећег, које искључује, умањује или ограничава купчево право. Међутим, ову одредбу нема потребе уносити, с обзиром на то да је заштита од евикције прописана Законом о облигационим односима и свеједно се примењује, осим у случају када уговорне стране искључе њену примену.
Битна ствар коју уговор о купопродаји непокретности мора да садржи је клаузула по којој продавац дозвољава купцу да права својине упише у катастар непокретности.
Поред наведених одредби које су неопходне да би уговор о купопродаји имао право дејство, постоје и споредни елементи купопродајног уговора у привреди који не би требало да се изоставе, а то су рок, место и начин предаје и плаћања робе, трошкови испоруке, квалитет и квантитет, порези и таксе, документација, гаранција, прелаз ризика, могућност раскида уговора и последице, као и судска надлежност.
Да бисте сачинили добар купопродајни уговор, саветујемо да регулишете и ко ће сносити трошкове његовог закључења и спровођења. Ти трошкови подразумевају таксе јавног бележника, трошкове адвокатске канцеларије, уколико је састављала текст уговора, разни порези и друго. Разуме се, можда је најбољи приступ да за потребе склапања купопродајног уговора одмах ангажујете неког адвоката у Новом Саду, који ће вас спровести кроз купопродајну процедуру веома брзо и ефикасно.
Смернице за писање купопродајног уговора
Да би био добар, текст купопродајног уговора не мора да буде дугачак. У наредним редовима даћемо вам неке смернице за састављање уговора о продаји непокретности. Пре свега, на врху документа треба да стоји наслов Уговор о продаји, у овом случају непокретности.
У наставку треба да упишете датум када се уговор закључује, као и између кога. Код уписивања имена уговорних страна треба написати презиме, очево име и име, а за жене и девојачко презиме и име мужа. За сваку уговорну страну треба да стоји и важећа адреса.
Наредни део уговора може да почне следећим уводом: „Уговорне стране су се сагласиле и закључиле следеће:“. Ту треба навести да уговарач, односно продавац, као сопственик и држалац непокретности, продаје, а уговарач, односно купац, купује непокретност. Треба навести и да се непокретност продаје без терета и без икаквог другог задржаног права.
Следећи део уговора тиче се цене и треба навести да су продавац и купац сагласни да се продаја наведене непокретности врши за одређену цену. Ту обавезно треба навести тачну цену по којој се врши купопродаја.
Након усаглашавања око цене, продавац и купац се усаглашавају да истовремено испуне своје обавезе, односно да купац исплати уговорену цену, а да продавац пренесе купцу у својину и државину непокретност из уговора.